In premessa dobbiamo chiarire che i "fabbricati" sono definiti come << qualsiasi costruzione coperta isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome >> (risoluzione 46/E/1998, circolare del Ministero dei lavori pubblici 1820 del 23/07/1960, circolare AE 14/E/2015).
Le cessioni di immobili abitativi effettuate da imprese costruttrici o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, spese di ristrutturazione (“imprese ristrutturatrici”) – di cui all’art. 3, comma 1 lett. c), d) ed f) del DPR 380/2001 - sono esenti Iva quando tale cessione è avvenuta dopo 5 anni dal termine dei lavori.
Viceversa l’applicazione dell’Iva scatta nel caso di cessioni di immobili a uso abitativo, effettuate dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ristrutturazione. Nonostante ciò, qualora l’operazione di cessione dell'immobile a uso abitativo risulti esente da Iva, il legislatore fiscale ha riconosciuto ai cedenti la possibilità di optare l’applicazione dell’Iva al 10% nel caso in cui siano rispettati i seguenti requisiti:
a) La cessione deve essere riferita a immobili abitativi;
b) E’ necessario che nel contratto di cessione dell’immobile o di ristrutturazione, il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;
c) La cessione è riferita a fabbricati di civile abitazione locati per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione dei piani di edilizia residenziale convenzionata oppure le cessione è riferita a fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali.
Si ricordano, infine, le definizioni date dall’Agenzia delle Entrate per le << imprese costruttrici >> e << imprese ristrutturatrici >>.
Sono imprese costruttrici quei soggetti ai quali risulta intestato il provvedimento amministrativo in forza del quale ha luogo la costruzione del fabbricato. Quindi, come specificato dalla Circolare Ministeriale 22/E/2013, ai fini della normativa Iva sono considerate imprese costruttrici non solo quelle che realizzano direttamente i fabbricati con l’organizzazione e mezzi propri, ma anche quelle che si avvalgono di imprese terze per l’esecuzione dei lavori. La qualifica di impresa costruttrice non dipendente dal possesso o meno di uno specifico codice ATECO che individua detta attività di costruzione di immobili nel settore dell’edilizia; inoltre è da considerarsi impresa costruttrice anche quella che svolge occasionalmente l’attività di costruzione di immobili.
Viceversa l’Agenzia delle Entrate considera imprese ristrutturatrici quelle che acquistano un fabbricato ed eseguono (o fanno eseguire da terzi) sullo stesso gli interventi edilizi di cui all’art. 3, comma 1 lett. c), d) ed f) del DPR 380/2001. Stiamo parlando, nello specifico, delle attività di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica. Sono escluse da tali tipologie di spese quelle relative alle mere operazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria. Con la circolare n. 12/E del 01/03/2007, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il concetto di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ripristino dell’immobile debba essere individuato con riferimento al momento in cui l’immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato a consumo.
Dott. Caglieri Simone
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