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  • Writer's pictureDott. Caglieri Simone

DISCIPLINA IVA: LE CESSIONI DI IMMOBILI ABITATIVI DA PARTE DI IMPRESE

In premessa è necessario chiarire che i “fabbricati” sono definiti come << qualsiasi costruzione coperta isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome >> (risoluzione 46/E/1998, circolare del Ministero dei lavori pubblici 1820 del 23/07/1960, circolare AE 14/E/2015), mentre sono fabbricati “ad uso abitativo” quelli iscritti nelle categorie catastali da A/1 ad A/9 e A/11. Inoltre, sempre in premessa, per “cessione” si intende ogni operazioni che comporta il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale (usufrutto, uso e abitazione, superficie ed enfiteusi, servitù) su un immobile, compresa la casistica del riscatto del leasing.

Le cessioni di immobili a uso abitativo, effettuate da un soggetto passivo Iva - poiché se fossero effettuate da un privato, tali operazioni risulterebbero fuori campo Iva a causa del mancato rispetto del requisito soggettivo -, sono esenti Iva.

L’unico caso in cui è obbligatoria l’applicazione dell’Iva sono le cessioni di immobili a uso abitativo effettuate dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici, entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ristrutturazione. In caso contrario, l’operazione è esente Iva.

Nonostante ciò, anche quando l'operazione di cessione di immobili a uso abitativo risulta esente da Iva, il legislatore fiscale ha previsto per i cedenti la possibilità per optare l’applicazione dell’Iva.

Ricapitolando, le cessioni di immobili abitativi effettuate da imprese costruttrici o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, spese di ristrutturazione (“imprese ristrutturatrici”) – di cui all’art. 3, comma 1 lett. c), d) ed f) del DPR 380/2001 - sono esenti Iva quando tale cessione è avvenuta dopo 5 anni dal termine dei lavori.

Nel caso di imprese diverse da quelle costruttrici/ristrutturatrici, la cessione è esente iva.

 

Si ricordano le definizioni date dall’Agenzia delle Entrate in merito a << imprese costruttrici >> e << imprese ristrutturatrici >>.

Sono imprese costruttrici quei soggetti ai quali risulta intestato il provvedimento amministrativo in forza del quale ha luogo la costruzione del fabbricato. Quindi, come specificato dalla Circolare Ministeriale 22/E/2013, ai fini della normativa Iva sono considerate imprese costruttrici non solo quelle che realizzano direttamente i fabbricati con l’organizzazione e mezzi propri, ma anche quelle che si avvalgono di imprese terze per l’esecuzione dei lavori. La qualifica di impresa costruttrice non dipendente dal possesso o meno di uno specifico codice ATECO che individua detta attività di costruzione di immobili nel settore dell’edilizia; inoltre è da considerarsi impresa costruttrice anche quella che svolge occasionalmente l’attività di costruzione di immobili.

Viceversa l’Agenzia delle Entrate considera imprese ristrutturatrici quelle che acquistano un fabbricato ed eseguono (o fanno eseguire da terzi) sullo stesso gli interventi edilizi di cui all’art. 3, comma 1 lett. c), d) ed f) del DPR 380/2001. Stiamo parlando, nello specifico, delle attività di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica. Sono escluse da tali tipologie di spese quelle relative alle mere operazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria. Ne consegue che restano in ogni caso esenti Iva le cessioni di fabbricati abitativi e di relative pertinenze effettuate da soggetto passivo (ad esempio, una società) che abbia acquistato l’immobile dal costruttore, senza avere eseguito opere nello stesso o avendo svolto tutt’al più interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Con la circolare n. 12/E del 01/03/2007, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il concetto di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ripristino dell’immobile debba essere individuato con riferimento al momento in cui l’immobile sia idoneo a espletare la sua funzione ovvero sia idoneo a essere destinato a consumo.


Dott. Caglieri Simone



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