Le locazioni brevi sono quei “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
La Legge di Bilancio 2021 ha introdotto una presunzione in base alla quale il regime fiscale della cedolare secca è riconosciuto per le locazioni brevi solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta: in tale ipotesi, infatti, la locazione è produttiva di reddito fondiario (o reddito diverso in caso di sublocazione o di comodato a terzi), pertanto assoggettabile a cedolare secca. Al contrario, qualora il proprietario destini alla locazione cinque appartamenti o più, tale locazione si presume svolta in forma imprenditoriale (produttrice di reddito d’impresa con relativo obbligo di apertura della partita iva) con conseguente impossibilità di optare per la cedolare secca.
Si badi bene che la questione non è il numero di appartamenti di proprietà della persona fisica, bensì il numero di appartamenti che si impiega effettivamente per l’attività di locazione breve. Ad esempio se è il locatore è proprietario di 5 appartamenti, di cui 4 impiegati per locazioni brevi e 1 per una locazione 4+4, non si realizza la presunzione dell’attività d’impresa.
Dott. Caglieri Simone
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