INQUADRAMENTO CIVILISTICO DELL'AFFITTO D'AZIENDA

La disciplina civilistica dell’affitto d’azienda è contenuta nell’art. 2562 c.c., il quale rinvia alla normativa in materia di usufrutto d’azienda. In assenza di una disciplina specificamente dedicata all’affitto d’azienda, trovano applicazione, oltre alle norme sull’usufrutto, anche — in via analogica — alcune disposizioni relative alla cessione d’azienda e alla locazione in generale.

L’affitto d’azienda rappresenta lo strumento attraverso il quale il proprietario di un’azienda (concedente), inteso come un complesso di beni organizzati al fine dello svolgimento di un’attività imprenditoriale, procede alla concessione temporanea del godimento dello stesso, per un determinato periodo di tempo, in cambio dell’assunzione di alcune obbligazioni da parte dell’affittuario:

1) Il pagamento di un canone periodico d’affitto;

2) La conservazione della destinazione economica e dell’efficienza organizzativa dell’azienda.

La fattispecie può interessare l’intera azienda oppure un ramo della stessa, inteso come un’articolazione funzionalmente autonoma di un’attività economica che mantiene nello stesso la propria identità.

Nel caso dell’affitto di un solo ramo d’azienda, è, quindi, possibile escludere – per specifica volontà dei contraenti – anche elementi essenziali dell’azienda rispetto alla precedente organizzazione di essa, purché siano surrogabili con altri o siano non indispensabili rispetto ad una diversa organizzazione e purché il complesso residuo mantenga autonomia funzionale: ad esempio, i crediti verso clienti, i debiti verso fornitori, la cassa, le banche o i beni strumentali. In altri termini, si tratta di situazioni che l’affittuario non ha interesse ad accollarsi, in quanto potrebbero generare ulteriori difficoltà operative, come nel caso dei crediti in sofferenza già presso il concedente, oppure potrebbero rivestire scarsa utilità, come nell’ipotesi di cespiti obsoleti rispetto a quelli normalmente utilizzati dall’affittuario. Quindi piena libertà nello scegliere gli elementi che formeranno il ramo d’azienda, sempre e solo se tali elementi siano espressione di autonoma organizzazione (in caso contrario non saremo di fronte ad un ramo d’azienda).

Come abbiamo avuto modo di sottolineare in precedenza, non esiste una disciplina specifica dell’affitto d’azienda. Per ovviare a tale mancanza, in giurisprudenza si adottano per analogia discipline riferite ad altre operazioni straordinarie, tra le quali alcune disposizioni normative previste nel caso di cessione di azienda.

Premettiamo che tra la normativa a tutela dei terzi prevista per la cessione d’azienda e quella dell’affitto si hanno le seguenti differenze:

• Il contratto d’affitto deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua stipula;

• Al termine della locazione tornano al concedente i contratti: a) da lui stipulati originariamente ed ancora in vigore; b) sottoscritti dall’affittuario, purché siano ancora vigenti, e non abbiano carattere personale;

• A seguito dell’affitto d’azienda, non si considera avvenuto automaticamente il trasferimento dei debiti e dei crediti dal proprietario all’affittuario. Tale trasferimento avverrà solo se previsto nel contratto d’affitto (e nel caso di trasferimento dei crediti, se data comunicazione al debitore).

Ai sensi dell’art. 2556 c.c., gli atti aventi ad oggetto il trasferimento dell’azienda o la costituzione o il  trasferimento di diritti reali su di essa devono essere redatti per iscritto. Ne consegue che:

1) E’ obbligatoria la forma scritta del contratto d’affitto d’azienda (atto pubblico o scrittura privata autenticata);

2) Il contratto deve essere iscritto nel registro delle imprese entro 30 giorni dalla sua redazione.

3) Il contratto d’affitto d’azienda deve essere registrato entro 30 giorni all’Agenzia delle Entrate.

Dott. Caglieri Simone