LE LOCAZIONI BREVI E LA CEDOLARE SECCA

Dal 1° giugno 2027 il legislatore ha ammesso la possibilità di applicare le norme sulla cedolare secca, di cui all’art. 3 del D.Lgs. 14.3.2011 n. 23, alle locazioni brevi.

Per locazioni brevi sono intesi i “contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Devono escludersi dall’alveo delle locazioni brevi le fattispecie di servizi che esorbitano il contratto di locazione inteso come tale quali, ad esempio, la fornitura della colazione o la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche, equiparabili piuttosto all’attività di un B&B occasionale.

In aggiunta l’art. 4 co. 3 del DL 50/2017 ha esteso le disposizioni dettate in materia di cedolare secca anche ai corrispettivi derivanti:

- dai contratti di sublocazione;

- dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi a oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.

se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori ecc.).

Riassumendo, quindi, i contratti di locazione breve presentano i seguenti caratteri:

• Aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo o turistico;

• L’oggetto della locazione è delineato dagli immobili con categoria catastale da A/1 a A/11, fatta eccezione per la categoria A/10 relativa agli uffici e dalle sue pertinenze;

• Durata del contratto non superiore a 30 giorni;

• Contratto stipulato da persone fisiche;

• Contratto stipulato al di fuori del regime d’impresa.

Premesso l’applicazione della cedolare secca alle locazioni brevi, l’art. 1, co. 63 della Legge di Bilancio 2024 era intervenuta su tale fattispecie introducendo due novità: inasprimento del regime fiscale e potenziamento degli adempimenti a carico degli intermediari.

Fu aumentata l’aliquota della cedolare secca al 26% (rispetto alla precedente aliquota del 21%) applicabile, in caso di opzione, sulle locazioni brevi. Al contrario, però, l’aliquota resta pari al 21% “per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi”. Ciò significa che vi è la possibilità di conservare l’aliquota ordinaria del 21% per un solo immobile destinato alla locazione breve. 

La seconda novità si riferisce all’ipotesi in cui la locazione breve avvenga per il tramite di intermediari o piattaforme telematiche le quali, ove incassino canoni o corrispettivi di contratti di locazione breve o assimilati, dovranno applicare una ritenuta a titolo di acconto del 21%, da versare all’erario, e di cui deve essere effettuata una certificazione.

Concludiamo facendo presente che la Legge di Bilancio 2021 introdusse una presunzione in base alla quale, a partire dal 2021, il regime fiscale della cedolare secca è riconosciuto per le locazioni brevi solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta: in tale ipotesi, infatti, la locazione è produttiva di reddito fondiario (o reddito diverso in caso di sublocazione o di comodato a terzi), quindi assoggettabile a cedolare secca. Al contrario, qualora il proprietario destini alla locazione cinque appartamenti o più, tale locazione si presume svolta in forma imprenditoriale (produttrice di reddito d’impresa con relativo obbligo di apertura della partita iva) con conseguente impossibilità di optare per la cedolare secca.

Si badi bene che la questione non è il numero di appartamenti di proprietà della persona fisica, bensì il numero di appartamenti che si impiega effettivamente per l’attività di locazione breve. Ad esempio se è il locatore è proprietario di 5 appartamenti, di cui 4 impiegati per locazioni brevi e 1 per una locazione 4+4, non si realizza la presunzione dell’attività d’impresa.

Nel caso in cui si configurasse lo svolgimento dell’attività d’impresa a seguito della titolarità di contratti di locazione breve per 5 o più appartamenti, comunque il contribuente non ha alcun obbligo contributivo, come ha ripetutamente affermato la cassazione.

Dott. Caglieri Simone