Alla prima scadenza, rispettivamente di 6 o 9 anni, il locatore può esercitare facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i seguenti motivi:
• Adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
• Adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività rientranti nell’ambito applicativo della disciplina della “Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione” di cui all’art. 27 L. 392/78;
• Demolire l’immobile per poi ricostruirlo o ristrutturarlo/restaurarlo integralmente o eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;
• Ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla legge, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore dell’immobile.
Tale diniego deve avvenire con preavviso di almeno 12 mesi (o 18 per le attività alberghiere) prima della scadenza specificando, a pena di nullità, il motivo sul quale la disdetta è fondata. Esercitato tale diritto, il locatore dovrà adibire l’immobile al fine dichiarato entro e non oltre 6 mesi dall’avvenuta consegna. In caso contrario, il locatore è tenuto:
a) Qualora il conduttore lo richieda, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati;
b) Al risarcimento del danno subito dal conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste per la perdita dell’avviamento;
c) Al pagamento, su ordine del giudice, di una somma da devolvere al Comune nel cui territorio è sito l’immobile.
Gli artt. 38 e 40 della Legge 392/1978 sanciscono il diritto di prelazione del conduttore, vale a dire il diritto ad essere preferito rispetto ad eventuali terzi interessati, ove il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, ovvero concedere nuovamente in locazione lo stesso immobile al termine del contratto. Dall’altra parte, il locatore è obbligato a comunicare la propria intenzione - specificando il corrispettivo e le ulteriori condizioni di contratto - con atto notificato tramite ufficiale giudiziario o mezzi equipollenti. Di risposta, entro i successivi 60 giorni dalla predetta notificazione, il conduttore deve dichiarare espressamente di volersi avvalere del diritto di prelazione, tramite comunicazione da fornire al locatore sempre con atto notificato tramite ufficiale giudiziario o mezzi equipollenti.
In caso di vendita dell’immobile, una volta esercitato il diritto di prelazione, il conduttore deve provvedere al versamento del prezzo d’acquisto entro 30 giorni (decorrenti dal 60° giorno successivo a quello dell’intervenuta notifica della comunicazione del locatore/proprietario), contestualmente alla stipula del contratto di compravendita o del preliminare, salvo che nella comunicazione del locatore non siano indicate diverse condizioni. Il conduttore, esercitando il diritto di prelazione, non può pretendere di scontare dal prezzo di acquisto l’indennità di avviamento, in quanto il rapporto di locazione ed ogni altro diritto ad esso connesso viene ad estinguersi nel momento in cui si verifica il trasferimento del bene che ne costituisce l’oggetto.
Il diritto di prelazione ha carattere reale, per cui se il proprietario non provvede alla “denuntiatio” o se il corrispettivo indicato è superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento dell’immobile (art. 39 comma 1 L. 392/7, entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto il conduttore può riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
L’istituto della prelazione non si applica ove si tratti di:
- Immobili utilizzati per lo svolgimento di attività non comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;
- immobili destinati all’esercizio di attività professionali;
- immobili destinati all’esercizio di attività di carattere transitorio;
- immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici;
- immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati:
- immobili condotti in locazione dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali.
Concludiamo con la normativa che disciplina le riparazioni.
Il legislatore prevede che le manutenzioni ordinarie sono a carico del conduttore mentre quelle straordinarie gravano sul locatore. Detto ciò, è comunque riconosciuta facoltà delle parti prevedere che tutte le riparazioni (ordinarie e straordinarie) restino a carico del conduttore. Le stesse parti possono convenire, inoltre, che al conduttore spettino le spese per l’ordinaria e la straordinaria manutenzione di alcune parti comuni dell’edificio condominiale.
Dott. Caglieri Simone
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