PRINCIPALI ASPETTI CIVILISTICI DELL'AFFITTO D'AZIENDA

L’affitto d’azienda è un istituto giuridico disciplinato dal codice civile, in particolare dall’art. 2562 c.c., che però non contiene una regolamentazione completa e autonoma della fattispecie. Il legislatore, infatti, ha scelto di rinviare alla disciplina dell’usufrutto d’azienda, determinando così l’applicazione indiretta anche di alcune norme previste per la cessione d’azienda e, per quanto compatibili, di quelle generali in materia di locazione e affitto. In altre parole, l’affitto d’azienda è regolato da un sistema “misto”, costruito attraverso rinvii normativi e applicazioni analogiche, piuttosto che da una disciplina organica e autosufficiente.

Sotto il profilo sostanziale, l’affitto d’azienda rappresenta lo strumento attraverso il quale il titolare di un’azienda (il concedente) trasferisce temporaneamente a un altro soggetto (l’affittuario) il diritto di godimento dell’azienda stessa. L’azienda è intesa come un complesso organizzato di beni – materiali e immateriali – finalizzati allo svolgimento di un’attività imprenditoriale. Il trasferimento avviene per un periodo di tempo determinato e a fronte di specifiche obbligazioni poste a carico dell’affittuario.

In particolare, l’affittuario è tenuto:

1) al pagamento di un canone periodico, che costituisce il corrispettivo per l’utilizzo dell’azienda;

2) all’obbligo di conservare la destinazione economica dell’azienda e di mantenerne l’efficienza organizzativa. Ciò significa che l’affittuario non può snaturare l’attività esercitata, né depauperare il valore produttivo dell’azienda, ma deve gestirla in modo tale da preservarne la funzionalità e la capacità di produrre reddito.

L’oggetto dell’affitto può riguardare sia l’intera azienda sia un singolo ramo della stessa. Per ramo d’azienda si intende una parte dell’azienda dotata di autonomia funzionale, cioè un insieme di beni e rapporti giuridici che, anche isolatamente, è idoneo allo svolgimento di un’attività economica organizzata. L’autonomia organizzativa è un requisito essenziale: in sua assenza non si può parlare, tecnicamente, di ramo d’azienda.

Nel caso di affitto di un ramo d’azienda, le parti godono di una notevole libertà nel determinare quali elementi includere ed escludere dal trasferimento. È possibile, infatti, escludere anche elementi che in precedenza erano centrali nell’organizzazione aziendale, purché non siano indispensabili rispetto alla nuova organizzazione o possano essere sostituiti con altri. Rientrano in questa categoria, ad esempio, i crediti verso clienti, i debiti verso fornitori, le disponibilità liquide, i rapporti bancari o determinati beni strumentali. Spesso l’affittuario preferisce non accollarsi situazioni potenzialmente problematiche, come crediti difficilmente esigibili o cespiti obsoleti, che potrebbero ostacolare la gestione dell’attività.

È però fondamentale che l’insieme degli elementi trasferiti sia comunque idoneo a costituire un’entità economica autonoma: se ciò non avviene, non si sarà in presenza di un ramo d’azienda, ma di un mero trasferimento di singoli beni o rapporti.

Dal punto di vista formale, il contratto di affitto d’azienda deve essere stipulato obbligatoriamente per iscritto. L’art. 2556 c.c. prevede, infatti, la forma scritta – atto pubblico o scrittura privata autenticata – non solo per il trasferimento dell’azienda, ma anche per il trasferimento di beni particolari, come gli immobili o i beni mobili registrati. La forma scritta è quindi un requisito essenziale per la validità del contratto.

Un aspetto di particolare rilievo nella disciplina dell’affitto d’azienda è rappresentato dal divieto di concorrenza. L’art. 2557 c.c., applicabile per analogia, stabilisce che chi concede in affitto la propria azienda non può esercitare un’attività imprenditoriale che sia idonea a sviare la clientela dell’azienda affittata. Il divieto opera in relazione all’oggetto dell’attività, all’ubicazione geografica e ad altre circostanze concrete che possano incidere sulla concorrenza.

In via generale, il divieto ha una durata massima di cinque anni. Le parti possono accordarsi per estenderne l’ambito oggettivo o territoriale, ma non possono superare il limite temporale previsto dalla legge, né impedire completamente al concedente lo svolgimento di qualsiasi attività economica. È invece sempre ammessa la possibilità di restringere il divieto o addirittura di escluderlo del tutto, se ciò risponde all’interesse dell’affittuario.

Nel caso specifico di affitto (e usufrutto) d’azienda, il codice civile prevede una disciplina particolare: il divieto di concorrenza opera per tutta la durata del contratto, anche se superiore a cinque anni. In queste ipotesi, dunque, il legislatore ha ritenuto necessario garantire una tutela più ampia dell’affittuario, considerata la temporaneità del trasferimento dell’azienda.

Se il concedente è una società di persone, il divieto di concorrenza si estende anche ai soci illimitatamente responsabili. Tuttavia, nel solo caso dell’affitto d’azienda, il divieto non trova applicazione quando il concedente continua a svolgere un’attività imprenditoriale già esistente prima dell’affitto, oppure quando l’azienda affittata non è mai stata effettivamente esercitata, a condizione che tali situazioni non siano utilizzate in modo strumentale per eludere il divieto stesso.

Un ulteriore profilo centrale riguarda la sorte dei contratti aziendali. L’art. 2558 c.c. stabilisce che, salvo diverso accordo, l’acquirente dell’azienda subentra automaticamente nei contratti stipulati per l’esercizio dell’impresa che non abbiano carattere personale. Questa regola si applica, per analogia, anche all’affitto d’azienda. Di conseguenza, con la stipula del contratto di affitto, i contratti aziendali passano automaticamente all’affittuario, senza necessità del consenso dei terzi contraenti.

Sono tuttavia previste alcune eccezioni. In primo luogo, le parti possono pattuire l’esclusione di determinati contratti, purché non siano essenziali per il funzionamento dell’azienda. In secondo luogo, i contratti di natura personale restano esclusi dal trasferimento (ad esempio i contratti con professionisti). Infine, il terzo contraente può recedere dal contratto entro tre mesi dalla conoscenza dell’affitto, qualora sussista una giusta causa. Per ragioni di certezza, è consigliabile comunicare il trasferimento mediante raccomandata, così da individuare con precisione il termine entro cui il recesso può essere esercitato.

La giusta causa di recesso deve basarsi su elementi oggettivi, come l’affidabilità patrimoniale o professionale dell’affittuario o un mutamento significativo dell’organizzazione aziendale. In caso di recesso, l’affittuario può essere chiamato a risarcire il danno subito dal terzo contraente.

Accanto alla disciplina generale sulla successione nei contratti, trovano applicazione norme speciali relative, tra l’altro, ai contratti di locazione di immobili commerciali, ai rapporti di lavoro subordinato e ai contratti di consorzio.

Diversamente da quanto avviene nella cessione d’azienda, al termine dell’affitto i contratti ritornano al concedente, sia quelli originariamente stipulati da quest’ultimo, sia quelli conclusi dall’affittuario, purché non abbiano carattere personale.

Per quanto riguarda crediti e debiti, essi non si trasferiscono automaticamente con l’affitto d’azienda. Il trasferimento dei crediti richiede una specifica pattuizione e, in ogni caso, la notifica o l’accettazione da parte del debitore. Analogamente, l’affittuario non risponde dei debiti del concedente, né il concedente di quelli contratti dall’affittuario, salvo diverso accordo e consenso del creditore, che determina una responsabilità solidale.

Infine, in assenza di una disciplina contrattuale specifica, si applicano i principi generali in materia di locazione: le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell’affittuario, mentre quelle straordinarie competono al concedente. Qualora le manutenzioni straordinarie comportino una riduzione significativa del reddito dell’affittuario, superiore a un quinto del reddito annuo, quest’ultimo può legittimamente chiedere una riduzione del canone.

Dott. Caglieri Simone