TRASFERIMENTO DELLE DETRAZIONI PER INTERVENTI EDILIZI

Quando le detrazioni fiscali relative a interventi edilizi vengono fruite nella modalità ordinaria di scomputo dall’imposta lorda in dichiarazione dei redditi, il trasferimento dell’immobile oggetto degli interventi può, in determinate condizioni, comportare anche il trasferimento delle quote residue di detrazione non ancora utilizzate.

L’Agenzia delle Entrate, attraverso la propria prassi ufficiale, ha più volte chiarito che tali disposizioni si applicano anche al trasferimento delle detrazioni IRPEF/IRES “Superbonus” relative a interventi di riduzione del rischio sismico (art. 16-bis, comma 8, TUIR) e per gli interventi antisismici che beneficiano del “Sismabonus ordinario” previsto dall’art. 16 del D.L. 63/2013.

Esistono due diverse tipologie di trasferimenti di proprietà dell’immobile:

• In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi agevolati, la detrazione non ancora utilizzata, in tutto o in parte, è trasferita per i restanti periodi d’imposta all’acquirente persona fisica, salvo diverso accordo tra le parti. Ciò significa che è comunque possibile stabilire nell’atto che le detrazioni restino in capo al cedente. In assenza di tale previsione esplicita, la volontà delle parti può essere dimostrata tramite scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale, purché sottoscritta da entrambe le parti e recante l’indicazione che l’accordo era già esistente alla data del rogito. In ogni caso, il comportamento dei contribuenti dovrà essere coerente con quanto dichiarato nel documento. In ogni caso, il trasferimento delle quote residue di detrazione è possibile solo se il beneficiario originario della detrazione coincide con il dante causa del trasferimento. Pertanto, qualora il beneficiario sia un soggetto diverso dal proprietario (ad esempio, un detentore o un convivente), la cessione dell’immobile non produce effetti sulle quote non ancora fruite, che restano nella disponibilità del beneficiario originario. Per individuare il soggetto legittimato a fruire della detrazione per ciascun anno d’imposta, occorre verificare chi deteneva la proprietà dell’immobile al 31 dicembre di quell’anno. Inoltre il trasferimento della detrazione è subordinato al passaggio del 100% della proprietà (o della nuda proprietà): il trasferimento di una sola quota percentuale non produce effetti, salvo che l’acquirente, con tale atto, acquisisca la piena proprietà (o la nuda proprietà) dell’immobile. Quanto abbiamo visto non si applica solo alla “vendita” intesa come tale, ma essa deve intendersi estesa a tutti i trasferimenti di proprietà per atto tra vivi, inclusi quelli a titolo gratuito (donazioni).

• In caso di decesso del beneficiario, la detrazione si trasmette integralmente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Di conseguenza:

- se l’immobile è locato o concesso in comodato, l’erede non può beneficiare della detrazione, non avendo la detenzione materiale e diretta del bene;

- se vi sono più eredi, la detrazione spetta interamente a quello che detiene l’immobile, poiché gli altri non ne hanno la disponibilità materiale (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 26 giugno 2023, n. 17, p. 19).

Il principio di diritto n. 7/2025 dell’Agenzia delle Entrate ha inoltre precisato che la detenzione materiale e diretta non deve necessariamente sussistere al momento dell’apertura della successione, ma deve essere verificata anno per anno. È quindi possibile che in alcuni anni l’erede non possa beneficiare della quota di detrazione, mentre in altri sì.

Infine, la detenzione diretta deve permanere ininterrottamente per l’intero anno d’imposta (dal 1° gennaio al 31 dicembre) e per l’intero immobile: anche la locazione parziale, sia per una parte dell’immobile sia per un periodo limitato dell’anno, comporta la perdita del diritto a fruire della quota annuale di detrazione.

Dott. Caglieri Simone